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房地产销售的伦理问题 Ethical issues in real estate sales
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房地产销售的伦理问题 Ethical issues in real estate sales

美国的房地产业受到许多州级的法律管制。此外,联邦和地方法规对房地产经纪业务的各个方面制定了管理规定。尽管如此,在房地产的居间业务中仍然存在许多有争议的行为,这些行为对于一定环境中不同的利益相关者来说,在道义上可能是可接受的,也可能是不可接受的,即使这些行为并没有僭越法律的规定(参见:stakeholder theory,利益相关者理论 )。在房地产销售中的主要利益相关者有:买主、卖主、销售代理、居间经纪人、及辅助环节(律师、决算代理、抵押贷款代理、评估师、检验师、及其它一些完成交易所必需的人员和机构)。如果是一个新项目,还应包括承建商和分包商等。
上述任何一方所采取的行为可能被另一个利益相关者视为有悖相关利益的不道德行为,对此,前者根据自己的行为准则也许不以为然。如果需要加强对房地产的业内人士的指导,并帮助他们在决策时不仅考虑法律的规定而且要考虑到适当的道义,建立房地产经纪人的伦理行为准则是极其必要的(参见:codes of ethics,伦理准则)。房地产经纪人一词一般仅指“全国房地产经纪人协会”的成员,这个组织是由参与各类房地产交易活动的人士组成的最大的职业协会。不过,该协会属于房地产经纪人的自愿性组织,所以有一些销售代理和经纪人可能不属于该协会成员。
房地产交易中的不道德行为可能殃及任何人,但是职业经纪人和代理人最希望保护的是房地产的买主和卖主。向买主和卖主提供最高水平的服务,有利于提升房地产代理人和整个行业的形象,既而增加客户的忠诚度。对于房地产职业人士来说,仅仅遵守法律是不够的,他们还必须在守法的基础之上遵循行业的行为准则。只有这样,买主和卖主才能对服务的公平性充满信心。
房地产交易中的主要伦理问题是,经纪人不一定能够始终如一地代表买主或卖主——在发布房地产的销售信息时,经纪人显然代表着卖主。为了促成交易,他有时会极力地向潜在的买主推销,故此,买主会相信这位和颜悦色的经纪人(他实际上变成了推销员)是在为自己的最大利益奔走。但另一方面,经纪人或次级代理人会泄露一些关于房地产或卖主的信息,挫伤卖主的讨价还价能力,使其在交易中妥协。以上两种情况均属典型的不道德行为,原因在于披露的不充分误导了买主或卖主。
可能产生伦理问题的其它行为不胜枚举,但就实践来看,房地产代理或经纪人用不道德的手段对待买主和卖主的事例毕竟是少数。房地产协会的会员的确认真遵守行为准则,因为道德的行为会造就良好的声誉,这有利于业务的长期发展。
 
参考文献
 
迪安·奥尔蒙(Dean E. Allmon)
詹姆斯·格兰特James Grant

摘自刘宝成教授译著的《布莱克韦尔商业伦理学百科辞典》 

 

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